måndag 12 september 2016

Nytt innehav - köpt Northview Apartments REIT och nu på TradeVenue

Efter att ha kollat närmare på NorthView Apartments REIT under en period slog jag idag till och tog en liten position. Det blev 400 stycken till en kurs om 20,18 CAD/st.


Northview är Kanads tredje största REIT inom området flerfamiljsbostäder och har ett bestånd om drygt 24.300 bostäder. Utöver det finns även kommersiella fastigheter och hotell. Samtliga fastigheter finns i Kanada.

Från och med nu bloggar jag enbart på TradeVenue så läs resten av inlägget där. På TradeVenue hittar du många intressanta bloggare såsom Investerarfysikern, SpreZZaturian (som även gör podden 25 minuter), Spartacus Invest och Fantastiska Farbror Fri (fd Frivid42). Utöver dessa eminenta bloggare finns många fler intressanta att följa.

Min blogg nås på: http://www.tradevenue.se/vagentillfrihet

RSS-feed är: http://www.tradevenue.se/user/98/blog/rss

Jag finns också på Twitter: https://twitter.com/Frihet007

fredag 2 september 2016

Månadsrapport augusti 2016

Då var det september månad och dags för den sedvanliga månadsrapporten. Under augusti har jag inte gjort speciellt mycket alls vad gäller börsen och tycker dessutom att det har blivit allt för dyrt. Jag bidar därför min tid och fyller på krigskassan för framtida bruk. När lägen väl dyker upp är jag därmed redo att slå till.

Vad har då hänt med Frihetsfonden? Jo, trots att jag varit väldigt passiv och inte gjort några transaktioner alls så kan jag kan konstatera att månaden har varit helt ok. Frihetsfonden har ökat i värde med nästan 3,5% tack vare en bra börs och ett ok sparande.

Augusti är ingen fantastisk utdelningsmånad för oss, men alla utdelningar tas så klart emot med glädje. Utdelningar erhölls från Akelius Pref (10/8), SPFF (11/8) samt Realty Income (18/8). Totalt fick vi in 3.618 kr efter avdragen källskatt. Totalt för året har vi fått in 74.256 kronor efter avdragen källskatt. Portföljen genererar för närvarande utdelningar samtliga av årets tolv månader.



Våra totala investeringsbara tillgångar har under månaden alltså ökat i värde med c:a 3,5%. I kronor och ören innebär det att kapitalet har vuxit med drygt 90.000 kronor.

Så här ser Frihetsfonden ut per den sista augusti:



Aktieportföljen har under månaden ökat i värde med c:a 3,5%. I augusti har inga inköp gjorts till portföljen och inte heller några försäljningar. Aktieportföljen ser nu ut som följer:


Fondportföljen har under månaden ökat i värde med 1,15%. Portföljen uppgår till nästan 178.500 kr och i vanlig ordning har vi fyllt på med en liten slant.

Krigskassan har också ökat trots
att vi just den här månaden har gjort ett större inköp till hushållet. Att vi ändå kunnat få krigskassan att växa beror delvis på erhållna utdelningar, men också på att vi, trots detta större inköp, ändå kunnat spara en slant av lönen. Krigskassan, som består av sparkonto, räntefond samt fonden Multi Asset L, uppgår för närvarande till c:a 260.000 kronor. 

Fördelningen mellan aktier, aktiefonder och krigskassa ser ut som följer: 





Vår målsättning kring årlig utdelning (orange stapel) från aktieportföljen kontra estimerat utfall (blå stapel) ser idag ut enligt nedan:


Förväntade utdelningar år 2017 är angivna efter skatt och uppgår till 112.654 kronor per år baserat på 2016 års utdelningsnivåer. Att nå årets mål om 115.000 kr i utdelningar vilka erhålls under 2017 känns som vi ska kunna klå, men då måste det så klart dyka upp köplägen också. Jaja, det är många månader kvar ännu så det ska nog lösa sig. Orange stapel är en prognos med hänsyn taget till nya förväntade inköp till portföljen och den blå stapeln visar hur mycket vi beräknas få i utdelning utifrån befintlig portfölj.

Detta ger oss följande läge vad gäller kostnadstäckning per månad när vi bosätter oss i Thailand.


Gällande månadsbudget för att leva i Thailand hittar du på sidan Budget - Leva i Thailand. Grafen visar alltså hur många månader av den budgeten som våra årliga utdelningar just nu täcker. Planen nu är dock att från 2018 inleda friheten med 3 månader ledigt i Thailand (och kanske prövar vi även något annat land) samt någon månad i Sverige på sommaren. Läs mer om denna plan i inlägget Vad händer här då? Långsiktigt ligger dock vår grundplan fast, dvs att kunna slå oss helt fria och flytta till t ex Thailand.
 
Hur var augusti för dig?

tisdag 30 augusti 2016

Bank of Nova Scotia - kort kommentar om Q3 rapporten

Idag kom Bank of Nova Scotia (BNS) med sin rapport för det tredje kvartalet. Efter att ha ögnat igenom den kan jag konstatera att det var en riktigt stark rapport på i princip alla plan. Viss oro har nog funnits på flera håll eftersom BNS skulle kunna drabbas negativt av det faktum att Kanada och dess ekonomi har en stark koppling till råvaror och inte minst olja. I rapporten visas dock inga som helst tecken på att banken drabbats utan istället fin tillväxt och förbättrad lönsamhet.


Tar vi en titt på omsättningen för kvartalet så uppgick den till CAD 6.640 jämfört med 6.124 samma kvartal föregående år. Det innebär alltså att omsättningen har ökat med nästan 8,5% trots en tuff marknad. "Net income" ökade med c:a 6% och landade på CAD 1.959 (1.847). Vinsten per aktie blev CAD 1,55 vilket alltså är drygt 6% bättre än samma period föregående år då VPA uppgick till CAD 1,46. Riktigt starkt alltså.

Samtliga av bankens primära marknader visar på tillväxt och förbättrade vinster. På den kanadensiska marknaden var "Net Income" 7,7% bättre jämfört med förra året och uppgick till CAD 930 (863). Inom "International Banking" var "Net Income" drygt 9,5% bättre och uppgick till CAD 589 (537) främst drivet av förbättrad aktivitet i Mexico, Chile, Colombia och Peru. Även "Global Banking and Markets" visar styrka där "Net Income" blev drygt 12% bättre och uppgick till CAD 421 (375).

Vad gäller kreditförluster ser det även där positivt ut. Jämfört med förra kvartalet har de sjunkit med över CAD 180 miljoner och CEO Brian Porter säger att "The majority of the decline related to lower losses in the energy sector, which is consistent with our previously stated expectations that energy losses had peaked during the last quarter." Det är goda nyheter.

BNS meddelar också att de höjer utdelningen med 2,8%. Trevligt så klart. Detta är dessutom  andra gången som utdelningen höjs detta verksamhetsår (att höja utdelningen två gånger per år har de gjort konsekvent de senaste åren dessutom). Utdelningen, per aktie, som inkommer i oktober kommer därmed att uppgå till CAD 0,74 (0,72) vilket per år blir CAD 2,96. Till dagens kurs ger det en direktavkastning om ungefär 4,4%.

För innevarande verksamhetsår känns en VPA om minst CAD 5,70 rimligt. Om VPA landar kring den nivån skulle det i så fall innebära ett P/E-tal kring drygt 12. Inte vråldyrt kan jag tycka med tanke på att BNS visar fin tillväxt och lönsamhet, erbjuder en bra direktavkastning och med hög sannolikhet kommer kunna fortsätta att höja utdelningen kommande år. Själv avstår jag dock från ytterligare köp för tillfället. Jag blir däremot klart intresserad om kursen går ner under CAD 60. Å andra sidan utgör redan BNS en tillräckligt stor andel av portföljen så det ska nog mycket till om jag fyller på med fler även om jag verkligen gillar bolaget.

Dina tankar om Bank of Nova Scotia?

fredag 19 augusti 2016

Utdelningar augusti 2016

Nu har augusti månads sista utdelning kommit in på kontot så det är alltså dags för en summering. Totalt fick vi in 3.618 kronor efter avdragen källskatt. Totalt för hela året har vi nu erhållit 74.256 kronor efter dragen källskatt.



Summorna den här tiden på året är klart mer blygsamma än vad våren erbjuder och kommande månad är dessutom en av de allra sämsta. September bjuder endast på utdelningar ifrån SPFF samt Realty Income, men bäckar små...

torsdag 18 augusti 2016

Rapport Q2 2016 - Peab

Igår kom Peab med sin rapport för det andra kvartalet och enligt mig var det en bra sådan. Bolaget fortsätter att röra sig i helt rätt riktning på många plan där i synnerhet orderingången, vinsten och kassaflödet sticker ut på den positiva sidan. Jag gillar också skarpt att nettoskulden fortsätter att minska i rask takt. Marginalerna är förvisso lite pressade, men hela byggbranschen lider ju av detta. En het marknad leder till resursbrist, ökade lönekostnader, ökade kostnader för underentreprenörer osv. Skönt också att vi inte fick se ytterligare nedskrivningar med anledning av projektet Mall of Scandinavia. Jag vill dock inte påstå att det är läge att skrika "faran över" riktigt ännu dock även om jag inte tror att vi får se något på det temat i år.


Marknaden tog uppenbarligen inte emot rapporten positivt och handlade ner aktien kraftigt vilket verkligen förvånade mig. Jag har fortfarande svårt att förstå varför och anser att det var en kraftig överreaktion. Idag har Peab aktien dock studsat tillbaka igen och steg med 4,17%.

Den operativa omsättningen uppgick till 12 781 MSEK vilket kan jämföras med 11 451 MSEK föregående år.  Det operativa rörelseresultatet blev 624 MSEK jämfört med 507 MSEK samma period föregående år. Det innebär en operativ rörelsemarginal om 4,9% (4,4) så den ökar ju i alla fall även om det är relativt lite pengar som generas givet omsättningen. Resultatet före skatt landade på 609 MSEK (480) vilket innebär en VPA om 1,74 kronor/aktie (1,35).

Den fortsatt starka orderingången är definitivt ett glädjeämne. Under Q2 uppgick den till 10 165 MSEK (9 414). Orderstocken är också positiv läsning och har vuxit med över 23% jämfört med samma kvartal förra året, från 27 162 MSEK till nu 33 457 MSEK. Känns väldigt bra för framtiden. I synnerhet är detta positivt nu när orderstockens kvalitet bör vara betydligt högre än tidigare eftersom Peab enbart tar små till mellanstora projekt vilket innebär en klart lägre projektrisk. Färre nedskrivningar bör bli konsekvensen.

Nettoskulden fortsätter att minska i rask takt och uppgår nu till 3 154 MSEK (4 315). Det betyder alltså att skulden är nästan 1,2 miljarder lägre än för ett år sedan. För H2 uppgår kassaflödet från den löpande verksamheten till 1 342 MSEK (374). Sannolikt kommer Peab fortsätta att jobba ner skulden vilket jag ser som mycket positivt.

Framtidssutsikten tycker jag ser klart ljus ut tack vare en stark orderstock, god finansiell ställning och en stor exponering mot Sverige där byggmarknaden förväntas vara stark många år framöver. Strategin att ta små- och medelstora projekt med lägre projektrisk fungerar uppenbarligen och nu börjar Peab dessutom få upp farten i säljarbetet, det bådar verkligen gott inför framtiden.

Min prognos för VPA för 2016 ligger i intervallet 5,60 - 5,80 kr (förutsätter att det inte blir några nedskrivningar). För det första halvåret 2016 uppgår VPA till 2,16 kr och då är Q1 alltid det klart sämsta kvartalet för Peab och branschen i stort. Givet orderläget bör Q3 bli något bättre än 2015 där VPA uppgick till 1,53 kr. Under Q4 föregående år blev VPA  -0,46 kr och då inkluderas alltså engångsnedkrivningen om 800 MSEK som Peab tog för MoS. Eliminerar vi den posten blev VPA istället 1,64 kr. Även Q4 2016 bör bli bättre än föregående år. Stämmer mina antaganden uppgår P/E (prognos) för 2016 alltså till 12-12,5.

Givet detta tror jag på en utdelning om minst 2,9 kr/aktie vilket skulle innebära en utdelningtillväxt om 12%. Jag är fortsatt klart positiv till Peab och skulle väldigt gärna fylla på mitt innehav. Fylla på kommer jag också att göra ifall vi får se kurser en bit under 60 kronor.

Tankar om Peab och rapporten?

måndag 15 augusti 2016

Vad är egentligen frihet?


Först och främst vill jag tacka för kommentarer och mail jag fått efter publicering av inlägget Vad händer här då? I inlägget redogör jag bland annat för familjen VtF:s förändrade frihetsplan som i korthet innebär att vi från och med januari 2018 siktar på att vara lediga drygt 4 månader per år och jobba resten. 3 månader på raken i annat land (initialt Thailand) och på det någon dryg månad i Sverige.


Bloggkollegan Onkel Tom är en trogen läsare av bloggen och brukar på ett konstruktivt sätt ifrågasätta, så även denna gång. Han skrev till och med ett inlägg på temat och som jag verkligen rekommenderar alla att läsa. Det heter Har vi tur när vi trivs på jobbet eller hindrar det oss att nå dit vi vill? Som vanligt har den gode OT skrivit ihop en text som verkligen får en att tänka efter både en och två gånger. Lagom provocerande och lite random petande på ett flertal ömma punkter, men det är ju liksom därför jag alltid uppskattar hans inlägg =) 

Det här ämnet tycker jag är väldigt intressant. Vad är egentligen din största drivkraft för att bli fri? Hur definierar du överhuvudtaget frihet? Vad innebär det för dig och har du modet att ta steget fullt ut? Jag hävdar att många (men säkert inte alla) helt enkelt söker frihet för att de inte trivs med sin nuvarande situation. Arbetet är många gånger den största boven i dramat och som triggar förändringsviljan, försök inte lura i mig något annat. Onkel Tom skriver att "det är för äventyret vi ska söka friheten" och nog har han en poäng. Jag förstår dock inte varför inte ett kul och utvecklande arbete kan få plats i kalkylen? Ett kul arbete kan väl vara en del av äventyret? Det viktiga är att hitta en balans mellan fritid och arbete och givetvis ha förmånen att ha ett arbete som ger betydligt mer energi än vad det tar. För mig handlar inte frihet om att inte jobba utan snarare om att själv bestämma om jag vill jobba, med vad och hur mycket.

I min text nedan, som alltså är mitt svar på OT:s inlägg (något modifierat), försöker jag motivera varför vi har valt att ändra vår plan. Är det kanske ett försvarstal efter det att OT har lyckats trycka lite väl hårt på någon öm punkt? Troligen till viss del, men jag försöker i alla fall att intala mig själv att så inte är fallet. För mig kan definitivt ett arbete jag trivs med få plats som en del av livsäventyret. Nu till mitt svar på OT:s inlägg.

För mig innebär frihet att jag har möjligheten att göra det jag själv vill. Fri blir man aldrig om man tvingas gå till ett arbete för att få tak över huvudet och mat på bordet. Extra besvärande blir det naturligtvis om arbetet dessutom tar mer energi än vad det ger vilket tyvärr är en verklighet för väldigt många människor.

Vårt mål är att bli fria, helt enkelt att äga vår egen tid. Vi vill kunna välja om vi ska jobba eller inte, hur mycket och med vad. Det är vi som ska sitta förarsätet, ingen annan. Som situationen ser ut för oss just nu ger faktiskt jobbet mer än vad det kostar även om vi båda upplever att vi har för lite ledig tid. Semesterveckorna räcker inte till. Därför vill vi göra en förändring i rimlig närtid som passar situationen = ledigt c:a 4 månader per år och jobba resten känns rätt just nu.

Hos min förra arbetsgivare vantrivdes jag inte, men däremot var jobbet på sin höjd ok med en negativ touch. Status "knappt ok" är uppenbarligen inte tillräckligt bra för då kommer jobbet att sno mer energi än vad det ger. Så var det för mig och det var också det främsta skälet till att jag till varje pris ville kliva ur helt och hållet. Min frus situation var liknande. Situationen påverkade mig betydligt mer än vad jag trodde har det visat sig.

Hos våra "nya" arbetsgivare (sedan c:a 2 år tillbaka) är situationen helt annorlunda. Som läget är nu vill vi faktiskt, handen på hjärtat, fortsätta att arbeta då det ger oss massor såväl avseende energi, personlig utveckling som socialt. Hade jag 100 miljoner på bankkontot tror jag faktiskt att jag hade tagit samma beslut. Tro det eller ej, men just nu är det faktiskt kul att gå till jobbet. 


Vem vet, kanske håller den här känslan i sig i 2 år, kanske 5 år? Vi vet inte, men eftersom vi siktar på att bli fria (enligt vår definition) så är det vi som bestämmer. Vaknar jag en dag och känner att jobbet suger och äter upp mig inifrån, ja då slutar jag helt enkelt och gör något annat. Återigen, det är jag bestämmer över min egen tid och ingen annan. Som jag ser på saken finns det ärligt talat inget som hindrar mig att nå dit jag vill. Med hjälp av pengamaskinen blir jag dessutom inte beroende av någon annan utan kan fullt ut bestämma hur jag vill disponera min tid. Dessutom ger den mig större möjligheter att ta risk utan att min familj drabbas.

Du har absolut en poäng i att det nog många gånger är svårare att "släppa taget" om du har ett välbetalt arbete idag och har rotat dig. Det är lätt att bli orolig för vad du förlorar helt enkelt. Du har också en poäng i att större förändringar kräver massor och är svåra att realisera. Citatet från Socrates är verkligen träffsäkert. Jag vill inte säga att jag är helt oberörd av dessa saker, men samtidigt är det inte faktorer som varit med i beräkningen vid vårt beslut att förändra planen (det är i alla fall vad jag vill tro). Det är helt enkelt så att vi faktiskt inte känner oss färdiga på våra arbeten. Inget varar dock för evigt så om några år kanske det ser annorlunda ut eller så gör det inte det. Det spelar ju heller ingen roll eftersom vi då kommer att ha nått i mål och faktiskt äger vår tid. Det är vad jag kallar frihet.


Hur tänker du?

söndag 14 augusti 2016

Vad händer här då?

Ja det är ju en klart relevant fråga eftersom jag inte har varit speciellt aktiv på vare sig bloggen eller Twitter den senaste tiden. Jag får tacka för många mail, men nej då, det har inte hänt något allvarligt. Inte alls faktiskt =)


Istället skyller jag på att jag passat på att njuta av att vara ledig. Ledigheten har ägnats åt att umgås med familj och vänner, sola, bada, grilla mm. Helt underbart ärligt talat att få den tiden med familj och vänner även om det betyder mindre tid för bloggen. Nu är jag dessutom igång och jobbar igen och någon mjukstart blev det ju inte, men det var faktiskt riktigt kul att komma tillbaks får jag lov att säga. Jag är så nöjd att jag för ett par år sedan valde att tacka ja till det här bolaget och rollen då det visat sig vara en riktigt bra arbetsgivare och en riktig kul roll.

Jaha, ska ni skita i vägen till frihet nu alltså? Har jag följt din blogg helt i onödan? Nej nej, det ska vi absolut inte göra. Vår målsättning ligger kvar, dvs att uppnå tillräckliga passiva inkomster för att kunna bli fria att göra vad vi vill med vår tid. En tanke har dock börjat växa fram här hos familjen VtF och den tanken har blivit allt starkare med tiden.

Vi kan börja konstatera att såväl herr som fru VtF har arbeten som vi trivs väldigt bra med. Samtidigt vill vi ju ha mer ledig tid, inget snack om saken. Ett längre break varje år skulle därför kunna göra gott och ge oss tid att ladda batterierna. Vi skulle verkligen vilja vara borta de månader på året som vi ogillar mest förutsatt att de måste tillbringas i Sverige (januari - mars). Den nya planen vi har skissat på ser därför lite annorlunda ut än tidigare och skulle innebära att vi fortsätter att arbeta, men är lediga januari till mars varje år som vi tillbringar i Thailand samt att vi även passar på att vara lediga ytterligare någon månad, t ex juli eller augusti, men då i Sverige. En kombination som känns riktigt attraktiv.


En utmaning med den här planen är naturligtvis att våra arbetsgivare måste ge oss tjänstledigt eller dylikt c:a 3 månader per år. Det är naturligtvis inte säkert att de köper det, men vi är ganska förhoppningsfulla om att de faktiskt kommer att gå med på det. Vi kan dessutom tänka oss att ställa upp med några timmar i veckan från Thailand vid behov om det är vad som krävs för att bli beviljad upplägget. 

Med våra nya plan tycker vi att vi får många vinster. Vi kommer med tänkt upplägg kunna vara lediga ungefär 4 månader per år och får då tillbringa de trista månaderna januari - mars på varmare breddgrader. Samtidigt får vi vara i Sverige som (ofta) är fantastiskt månaderna maj - september/oktober och så kan vi fortsätta jobba på arbeten vi trivs med, men betydligt mindre. November är väl ingen favoritmånad direkt, men den kan vi leva med när upplägget ser ut så här. December däremot brukar vara helt ok tycker vi med jul och några dagars ledighet.

En annan fantastisk vinst med detta upplägg är att vi kommer kunna realisera planen betydligt tidigare och dessutom få chansen att prova på om vi gillar upplägget. Tanken är att i varje fall initialt behålla huset vi bor i nu och med hjälp av våra passiva inkomster kunna finansiera såväl kostnader för huset som resa och uppehälle mm i Thailand de månader vi är borta. Nu har vi inte räknat exakt på det här ännu, men inkluderar vi allt, inkl flygresa t/r, så bör vi landa på totalt c:a 150.000 kr för denna tre månaders period. Det kan tyckas mycket, men saken är den att huset här i Sverige kostar när vi är borta och så erkänner jag att vi tagit i lite vad gäller budget Thailand som då även inkluderar skolavgift och reseförsäkring (avgifter som är relativt höga).

Glädjande nog kan jag konstatera att vi inte är så långt ifrån målet redan idag med tanke på att våra passiva inkomster för närvarande uppgår till c:a 112 000 kr/år efter dragen källskatt. En möjlighet är naturligtvis också att hyra ut huset under de månader vi är borta vilket skulle minska behovet av passiva inkomster från aktieportföljen drastiskt, men i vår kalkyl kommer vi inte att utgå i från det scenariot utan se det som en bonus.

Dessutom skulle den här planen innebära att vi kommer kunna fortsätta att bygga upp vår pengamaskin kontinuerligt. Visst, merparten av våra årliga passiva inkomster försvinner och kan därmed inte återinvesteras, men samtidigt kommer vi nio månader per år kunna sätta av 40.000 - 50.000 kr/månad precis som vi gör nu eftersom vi fortsätter att arbeta delar av året. Det skulle innebära att pengamaskinen kan byggas på med c:a 350.000 - 450 000 kr per år vilket är helt fantastiskt eftersom det innebär ytterligare c:a 14.000 - 20.000 kr/år i passiva inkomster från utdelningar.

Tanken nu är att försöka realisera den här planen med start januari 2018. Det innebär att vi redan under nästa år måste tala med våra arbetsgivare för att se hur de ställer sig till planen. Det är väl dock tänkbart att vi vid första tillfället bara ber om tjänstledigt 3 månader och inte talar så mycket om att vi tänker repetera detta varje år, men det återstår att se. Vi är i alla fall optimistiska att vi kan få det här att gå i lås! Efter en testperiod får vi utvärdera och känna efter. Vi utesluter inget och ristar absolut ingenting i sten. Planen är rörlig, men just nu går i alla fall våra tankar så här. Jag måste säga att det känns riktigt bra.

Avslutningsvis, som många av er redan vet drar vi om några månader i väg c:a 3,5 veckor till Thailand. Det ska bli riktigt härligt och självklart kommer vi under vår vistelse passa på att spana in hyresmarknaden på orten, knyta lite kontakter samt att vår dotter ska få gå ett par - tre dagar på skolan, något hon ser fram emot kan jag lova. Jag kan väl också nämna att jag tagit emot ett par utdelningar. Det kom in 3.000 kr från Akelius runt den 10:e samt att jag även fick in 391 kr (efter avdragen källskatt) från SPFF. Endast en utdelning återstår den här månaden och den bör komma ifrån Realty Income kring den 18:e.

Vad säger du om planen? Vettig?