lördag 16 april 2016

Rapport Q1 2016 - Castellum. Förvärv Norrporten.

Här i dagarna kom Castellum med sin delårsrapport avseende perioden januari - mars 2016. I stora drag var det en positiv rapport där hyresintäkterna ökade och förvaltningsresultatet fortsatte stärkas. Vad gäller förvaltningsresultatet fanns det dock en engångspost som dämpade. Den riktigt stora nyheten kom dock efter det att rapporten hade släppts, då meddelade nämligen Castellum att de förvärvar Norrporten från Andra och Sjätte AP-fonden. För att affären ska gå igenom krävs självklart att aktieägarna röstar ja vid bolagsstämman samt att Konkurrensverket inte ser några problem.


Låt oss börja att titta på det här med Norrporten. Först och främst kan jag säga att jag personligen gillar det här förvärvet som nu gör Castellum till en riktigt tung aktör på fastighetsmarknaden. Genom förvärvet har Castellums fastighetsportfölj ett värde, proforma, om 71 miljarder kronor samtidigt som förvaltningsresultatet ökar med c:a 900 msek och därmed landar på drygt 2,5 miljarder kronor. Till det kommer samordningseffekter vilka beräknas uppgå till 150 miljoner kronor. Vi lär nog troligen också få se ett antal försäljningar av fastigheter som inte riktigt uppfyller kraven här framöver. Min tro på Castellums VD Henrik Saxborn och ledningen är stor varför jag har goda förhoppningar om att det här kan bli riktigt bra.

Det är ingen liten affär vi pratar om heller. Köpeskillingen uppgår till 13,4 miljarder kronor! 10,4 miljarder kronor betalas dels kontant, men också genom 23,4 miljoner Castellum-aktier i en riktad emission. AP-fonderna får även 464 miljoner kronor i utdelning. I sammanhanget kan då tilläggas att Norrportens fastighetsbestånd beräknas vara värd över 26 miljarder kronor.


För att kunna betala kontantinsatsen så kommer Castellum ta in c:a 6,5 miljarder kronor genom en företrädesemission (till befintliga aktieägare) som för övrigt är fullt ut garanterad. Jag avser att teckna min andel för den här resan vill jag absolut vara med på då jag verkligen tror att det kan bli riktigt bra långsiktigt. Innan jag tar något definitivt beslut vill jag dock se det fullständiga prospectet.

Slutligen kommer c:a 3,9 miljarder kronor tas in genom att nyttja såväl befintliga som nya kreditfaciliteter (räntebärande). Genom detta upplägg kommer Castellums belåningsgrad att landa på c:a 54% (per den 31/3 - 2016 är belåningsgraden 50%) vilket är något under "taket" om 55%. Bolaget anger också att några fastigheter som inte riktigt uppfyller kraven kommer att säljas (c:a 4 miljarder nämns) vilket kommer sänka belåningsgraden. Värt att nämna är också att räntetäckningsgraden proforma ökar från 354 % till 377 %.

Genom förvärvet stärks den befintliga fastighetsportföljen i regionerna Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Förvärvet innebär också att Castellum får en position på helt nya geografiska marknader främst i norr. Det handlar om orterna Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå samt Växjö.

För den intresserade kan jag rekommendera att läsa mer om saken på http://castellum.se/index.php?id=347. I det 16 sidor långa dokument framgår det mycket av intresse och det beskriver även mer i detalj hur det hela är tänkt att gå till, finansiering, intressanta datum mm. Jag rekommenderar också att kolla igenom presentationen som du hittar på samma sida.

Tar vi då en snabb titt på själva rapporten så är det mycket som pekar i rätt riktning. Hyresintäkterna för perioden uppgick till 855 MSEK (801). Förvaltningsresultatet uppgick till 366 MSEK (338) vilket motsvarar 2,23 kronor/aktie (2,06). Det är en förbättring med 8 % vilket dock är något lägre än vad i alla fall jag hade hoppats på. Castellum anger dock att resultatet belastats med en engångspost om c:a 13 MSEK avseende pågående affärer (lär väl handlat om Norrporten) samt kostnader för omorganisation. Exkluderas dessa kostnader hade tillväxten i förvaltningsresultatet istället landat på 12 % vilket är klart godkänt.

Slutligen några ord till om förvärvet och kommande företrädesemission. Enligt vad jag har läst mig till kommer information, såsom storleken på ökning av aktiekapitalet, antal aktier som ska emitteras och teckningskurs för de nya aktierna, att presenteras senast den 18:e maj. Teckningstiden beräknas löpa från och med den 26:e maj till och med den 9:e juni.

Dina tankar om Castellums förvärv av Norrporten?

14 kommentarer:

  1. Hej VtF!

    Underbar sammanfattning och likt du kommer jag teckna när det blir dags. Då Castellum är ett av mina största kärninnehav kommer det bli en betsande summa men likt du tror jag att vi just nu befinner oss i starten av en, minst sagt, spännande resa där utdelningarna dels kommer öka, dels bli mer stabila. Just det ja; tillväxten, hehehe =)

    Vi sitter still, analyserar och reflekterar. Således kommer vi ofta fram till beslut vi är trygga och bekväma med. Visst är det underbart att vara utdelningsinvesterare?

    Må väl!

    /Sofokles

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack Sofokles,
      Jo det här förvärvet känns rätt på något sätt. Kan nog bli riktigt bra i det långa loppet.

      Att vara utdelningsinvesterare är definitivt underbart. I nästa vecka lär det dessutom trilla in nya kulor att återinvestera!

      Ha en fin helg!

      Radera
  2. Även jag kommer teckan fullt ut i emissionen. Tycker Castellum är ett fint bolag och känner stort förtroende för herr Saxborn:)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Håller helt med dig. Jag vill läsa prospektet först förvisso, men det är väl säg 99% säkert i nuläget att jag kommer att teckna fullt ut.

      Radera
  3. Skrev ett inlägg tidigare som var negativt mot Castellum, kanske är jag biased, men ser inte detta som ett bra köp.

    1. Värdeskapandet för Castellums befintliga aktieägare är en 6,8% ökning av förvaltningsresultat per aktie drivet av synergieffekter. Detta givet en emissionskurs på 129,5, blir emissionskursen lägre minskar värdeskapandet för befintliga aktieägare.

    2. Man har tagit fram elefantbössan och maxbelånat (+emission) i ett läge då värderingen på fastigheter aldrig varit högre.

    Warren Buffet brukar ju säga "Be greedy when others are fearful and be fearful when others are greedy".

    "It means that we deploy capital at times in the cycle when return are the highest" Castellum gör tvärt om, avkastningskraven har aldrig varit lägre.

    3. Risk /Reward
    Affären genererar en liten slant till aktieägarna ifall dessa rekordlåga avkastningskrav på fastigheter är ett nytt normalläge.

    Risk / Reward känns ju dock sådär - Nuon hade också genererat lite värdeskapande för Vattenfalls aktieägare (staten) om elpriset stannat på rekordhöga nivåer.

    Jag kan ha fel, men är de mer eller mindre maxbelånade på ett bestånd med rekordvärdering drivet av låga avkastningskrav. Jag tror detta kommer slå hårt i sämre tider:

    “Only when the tide goes out do you discover who’s been swimming naked.”

    Vi får hoppas att jag har fel!

    Mvh / RQ

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för kommentaren. Jag har redogjort för min inställning i inlägget

      http://vagentill-frihet.blogspot.se/2016/04/darfor-ar-castellums-forvarv-av.html

      Radera
  4. Håller med ovanstående.

    En brasklapp till alla aktiebloggare: varför vågar ni inte kolla på P/E talen?
    Att analysera är inte att läsa reklamen...
    Affären är köpt till ett OK pris. P/E ca 14 på förvaltningsresultatet. Varför är detta bra? Finns otroligt många börsnoterade fastighetsbolag som jag kan köpa själv till lägre värde. Jag har Castellum som en av dom och då förväntar jag mig att Castellum köper/bygger mycket billigare än så!

    Som att säga att hexpol med P/E 22 skulle göra en bra affär om de köper ett lika stort bolag till P/E 22 - Nej det är inte bra. Styrkan i hexpol är att företaget köper små bolag i bland annat mexico för P/E 3-4 vilket ger enorm avkastning för aktieägarna.

    Samma sak gäller när fastighetsbolagen köper mindre onoterade bolag eller egna byggprojekt.

    Nej detta är nog mer megalomanin som handlar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för kommentaren Ingenjörsliv. Jag är inte benägen att hålla med i allt du säger dock. Se mitt inlägg:

      http://vagentill-frihet.blogspot.se/2016/04/darfor-ar-castellums-forvarv-av.html

      Radera
  5. Jag ställde mig också på sidlinjen, delvis av andra skäl. Skulle vilja ha lite konkreta siffror att räkna på när bilden klarnat lite. Krasst kan jag också instämma i det faktum att fastigheter är högt värderade i ett läge då priserna stigit rätt högt, och fastigheter prissätts subjektivt av en marknad. Sedan är också frågan hur mycket synergieffekter de egentligen kan uppnå.

    Hur affären blev av inrymmer lite aspekter som landar i gråzonen vilket höjde åtminstone ett ögonbryn hos mig.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag håller med dig om att det är lite vanskligt i nuläget att säga något definitivt. Det finns dock en del siffror angivna och utgår man ifrån dessa tycker jag det ser intressant ut. Jag har skrivit mer om saken i inlägget:

      http://vagentill-frihet.blogspot.se/2016/04/darfor-ar-castellums-forvarv-av.html

      Radera
  6. Jag är en av de som inte är speciellt exalterad över den här affären. Vi aktieägare kommer få pynta in med pengar för att Castellums ledning ska få styra ett större företag. Är det verkligen bra för oss aktieägare?

    Som ingenjorsliv och Rationality Quest säger ovan, priset är inte speciellt lågt så någon värdeökning är inte att räkna med. Istället finns risken för ett ordentligt ras om räntorna stiger.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja jag tycker att det är bra av flera skäl. Se inlägget:

      http://vagentill-frihet.blogspot.se/2016/04/darfor-ar-castellums-forvarv-av.html

      Radera
  7. Om man inte äger Castellum sedan innan och vill gå in nu... hur bör man tänka? Köpa innan NE och teckna eller vänta och köpa efter NE? Försökt klura på hur jag ska göra men skulle behöva nya infallsvinklar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Inte helt enkelt eftersom det i nuläget inte är klart hur NE villkoren exakt kommer se ut.

      Tror du på bolaget, vill vara med i NE och, viktigast av allt, anser att nuvarande relation mellan pris och värde känns bra finns det ju egentligen ingen anledning att vänta tänker jag.

      Radera